一份建議書實現“三方共贏”

——廈門思明法院采用“帶押過戶+貸款重組”方案化解房產糾紛

一起看似普通的房產糾紛案件，背后卻牽動著兩個年輕人的新生活與金融機構的債權安全。面對戀愛期間共同購房、分手后引發(fā)的復雜糾紛，廈門思明法院執(zhí)行法官沒有簡單地采取強制拍賣方式，而是通過司法建議書，采用“帶押過戶+貸款重組”方案，成功化解了兩起關聯(lián)案件，實現了申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人與銀行三方權益的平衡與保障。

共有房產成困局

這起案件始于一段美好的戀情。申請執(zhí)行人小堯與被執(zhí)行人小蕾曾是一對戀人，在感情甜蜜期共同購買了一套商品房，登記為兩人共同所有，并一起向銀行辦理抵押按揭。然而，隨著感情破裂分手，這套曾經承載著美好憧憬的“愛巢”變成了雙方都不愿面對的“包袱”。

分手后，雙方因購房款、按揭款等財產問題產生糾紛。小堯將小蕾起訴至思明法院，要求其償還購房款、按揭款等共計50余萬元。在此期間，房子的按揭貸款原本一直由小堯按月償還，但因雙方矛盾激化，小堯停止繼續(xù)還款。這一停貸行為不僅加劇了雙方對立，還引發(fā)銀行就金融借款合同糾紛對兩人提起訴訟，要求他們共同償還剩余貸款本息。

此時，案件進入了更加復雜的階段。小堯已經組建新的家庭，但名下仍掛著與前女友的共有房產，這讓他備感困擾?！安粌H要追討50多萬元的款項，還要面對銀行的催債，這套房子就像一根刺，深深扎在我的新生活中?！毙驘o奈地告訴法官。因此，他的態(tài)度十分堅決，要求法院拍賣這套房產，徹底了結這樁煩心事。

執(zhí)行法官在初步采取執(zhí)行措施，凍結小蕾賬戶10余萬元后，曾考慮按照常規(guī)程序拍賣房產。但深入調查后，執(zhí)行法官發(fā)現這起案件遠不是簡單的拍賣就能解決的。小蕾除了這套共有房產的份額外，再無其他可供執(zhí)行的財產。更為棘手的是，經過評估，這套房子的市場價值已經不足以全額清償銀行的抵押債權。如果強行拍賣，不僅銀行債權無法得到全額清償，還會出現數十萬元資金缺口。這意味著，小堯和小蕾不僅會失去這套共有房產，還要額外背負數十萬元債務。

“這是一個典型的多輸局面?！眻?zhí)行法官表示，在這種情況下，必須尋找更優(yōu)的解決方案，不能簡單按照傳統(tǒng)執(zhí)行路徑處理。

審執(zhí)協(xié)同破壁壘

面對這一困境，執(zhí)行法官沒有簡單地按照“拍賣清抵押”的常規(guī)路徑處理，而是決定先深入了解各方當事人的真實想法和訴求。

“我們首先與小堯深入溝通。”執(zhí)行法官回憶道，“我們在交流中發(fā)現，小堯并不是非要逼著賣房不可，而是希望盡快擺脫這個困擾他新生活的‘包袱’。只要能夠解決這個問題，他愿意考慮其他方案?！?/p>

然而，說服小蕾接受新方案的過程并不輕松。執(zhí)行法官透露，案件初期，小堯堅決要求拍賣房產，而小蕾對此較為抵觸，情緒反應較大?！敖涍^我們歷時3個多月的耐心溝通和釋法明理，她才逐漸卸下思想包袱，接受了新的解決方案。”

在摸清案件癥結后，執(zhí)行法官研究出了第一個突破口，即“共有份額換債務”的履行方案。經過多次耐心協(xié)調，小堯最終表示，只要小蕾放棄共有份額，他愿意繼續(xù)支付按揭，并免除小蕾的債務，不再追討那50多萬元。

就在大家以為僵局即將打破時，新的問題出現了。房產上的銀行抵押登記成為橫亙在面前的又一道障礙。小蕾放棄共有份額，意味著要求銀行放棄對小蕾的追償，并放棄對小蕾共有份額的抵押權。這對于國有金融機構而言是一個沒有先例的操作，顯然難以實現。

“當時確實感到棘手。”執(zhí)行法官坦言，“但我們沒有放棄，發(fā)現銀行起訴兩人的金融借款合同糾紛案件正在本院審理，這讓我們看到了新的希望——或許可以通過審判和執(zhí)行的協(xié)同配合，找到解決問題的突破口?！?/p>

法官立即啟動審執(zhí)協(xié)調機制，執(zhí)行局與金融審判團隊召開了跨部門專業(yè)法官會議。在會上，審判庭法官詳細介紹了銀行訴訟案件的審理情況，執(zhí)行局則深入分析了房產處置面臨的實際困境。經過充分研討和論證，大家創(chuàng)新性地提出了“帶押過戶+貸款重組”的雙重解決方案。這一方案的核心在于，在不變更銀行抵押權的前提下，將小蕾的房產份額直接過戶至小堯名下，同時由銀行變更調整按揭貸款合同，與小堯協(xié)商制定新的還款方案。

“這個創(chuàng)新方案的靈感來源于民法典中關于帶押過戶的規(guī)定?！背修k法官解釋說，“民法典明確規(guī)定了抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，這為我們的方案提供了法律依據。如果只是簡單地拍賣房產，雖然可以結案，但解決不了根本問題，還會留下很大的‘后遺癥’?！?/p>

建議函打通關節(jié)

“銀行方面最初認為這個方案在內部審批流程上需要突破常規(guī)。”執(zhí)行法官透露，“為了推動方案落地，法院主動向抵押銀行出具了調解建議函，為方案的合規(guī)性提供司法層面的說明和支持?！?/p>

這一做法需要法院進行審慎的考量。執(zhí)行法官解釋說，此類創(chuàng)新方案需要法院與金融機構共同配合推進，雙方都基于對案件情況的綜合判斷承擔著相應的責任。“我們經過全面評估，認為小堯的誠信度和還款意愿較高，這個方案不僅能夠實質性解決糾紛，也符合各方的根本利益，體現了司法為民的宗旨?！眻?zhí)行法官表示。

這份建議函可謂精心設計，它不僅詳細說明了案件的特殊情況，還深入分析了和解方案的比較優(yōu)勢。明確指出，傳統(tǒng)的拍賣處置不僅會導致房產價值折損，還可能使銀行債權無法全額受償。而采用“帶押過戶+貸款重組”方案，既能保障金融機構的債權安全，又能避免強制執(zhí)行對各方關系造成進一步破壞，實現多方共贏。

“這份建議函可以說起到了關鍵作用?！背修k法官表示，建議函不僅詳細闡述了法律依據，還從銀行實際利益出發(fā)，通過專業(yè)的分析說服了銀行方面。法院特別強調，這一方案既能幫助銀行避免出現不良資產，又能維護銀行的社會形象，這些因素最終打動了銀行決策層。

在法院的積極協(xié)調下，銀行經過認真研究和內部審議，最終同意了這一創(chuàng)新方案。小蕾無須先行清償抵押，而是直接將房產份額帶押過戶至小堯名下。小堯不再向小蕾追債，并自愿承擔剩余的按揭貸款。銀行則變更調整按揭貸款合同，與小堯商定新的還款計劃。三方順利達成一致意見，既保住了債權，又規(guī)避了風險。

最終，這起困擾多方的糾紛得到圓滿解決。小堯卸下了困擾新家的舊債包袱，新婚生活不再受干擾；小蕾也擺脫了債務糾紛的拖累，開始新生活；銀行債權也得到有效保障，避免了貸款變成壞賬的風險。一份司法建議書，成功化解了兩起關聯(lián)案件，真正實現了“三方共贏”。