債務人若為逃避債務，將名下拆遷安置房低價轉讓給他人，債權人能否通過法律途徑撤銷該轉讓行為？買家若想低價購買拆遷安置房，可能面臨哪些風險？近日，福州市晉安區(qū)人民法院審結了一起逃避債務低價賣房損害債權人利益糾紛案件。

案情回顧：

2024年3月，黃某因民間借貸糾紛將沈某訴至晉安法院，主張沈某向其償還26萬元借款。經法院調解，雙方就借款問題達成調解協(xié)議，約定由沈某向黃某分期償還26萬元借款。

調解協(xié)議生效后，沈某未按約定履行任何還款義務，黃某隨后申請強制執(zhí)行，卻發(fā)現(xiàn)沈某名下無任何可供執(zhí)行的財產。黃某曾申請保全沈某一處面積為92.94平方米的拆遷安置房，后經法院告知獲悉，該處房產已于2023年10月8日登記至陳某名下，無法保全。

今年4月，黃某將沈某、陳某訴至晉安法院，要求撤銷沈某與陳某簽訂的房屋買賣合同，并將房屋從陳某名下恢復登記至沈某名下。陳某辯稱，其與沈某早在2016年就達成安置房買賣合意，當年已委托案外人林某支付首筆購房款，后續(xù)還自行交納安置房補差款35萬余元，合計支付55萬余元，屬于“合法善意取得”，且買賣行為發(fā)生在2016年，黃某今年才提撤銷權訴訟，已超過5年法定期間。

法院審理：

一審法院認為，債務人不當處分自己的財產或者財產權利，影響債權人債權實現(xiàn)的，債權人有權依法請求對債務人的相關行為予以撤銷。

債權人撤銷權的構成要件為：1.債權人對債務人享有的債權合法、有效；2.債務人存在無償或明顯不合理低價處分財產的行為；3.債務人實施的處分行為影響債權人的債權實現(xiàn)，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的；4.債權人需在除斥期間內行使撤銷權。

根據《中華人民共和國民法典》相關規(guī)定，撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發(fā)生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。陳某雖主張于2016年已與沈某成立買賣合同關系，但無證據證明。雙方簽訂的房屋買賣合同顯示，合同訂立時間為2023年10月9日，且黃某于2024年5月經法院告知無法保全才得知房屋被轉讓，并于今年4月提起撤銷權訴訟，故黃某行使撤銷權未超過法定期間。

陳某主張支付55萬余元購房款，但其提供的證據僅能證明實際支付購房款為35萬余元。案涉房屋買賣合同約定價為90萬元，陳某實際購房款占約定價不足40%；且案涉房屋登記的安置總價款為54萬元，陳某實際購房款占安置價亦不足70%；即使按陳某主張的購房總金額計算，扣除稅費后，其交易的房屋單價也僅5200余元，遠低于2023年同地段房屋市場轉讓價，符合“明顯不合理低價”的認定標準。該房屋轉讓行為實質損害黃某的債權實現(xiàn)。據此，一審法院判決撤銷沈某與陳某簽訂的房屋買賣合同，二人應將房屋恢復登記至沈某名下。

一審判決后，陳某不服提起上訴。福州市中級人民法院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，故依法判決駁回上訴，維持原判。

法官提醒：

1.貪便宜可能“房財兩空”

拆遷安置房因建設成本低、初始登記周期長，價格通常低于普通商品房，成為部分人眼中的“低價房源”，但這類交易暗藏多重法律風險，一味貪便宜反而可能導致?lián)p失。

“明顯不合理低價”通常指交易價低于同地段、同類型房屋市場價的70%。若遇到遠低于此標準的安置房，務必提高警惕，不要因貪便宜忽視風險，最終導致“房財兩空”。

該案中，陳某試圖以遠低于市場價的金額購買安置房，卻被認定為“可能損害債權人利益”，最終導致買賣合同被撤銷，不僅沒拿到房屋所有權，還要承擔案件受理費。

2.交易時應保留完整憑證

生活中，若賣方為逃避債務而低價轉房，即便買家已過戶，債權人仍可通過撤銷權訴訟追回房屋，買家的“所有權”隨時可能落空。建議買家在交易前，查詢賣方是否為失信被執(zhí)行人或有未了結債務。

此外，部分安置房可能未完成初始登記，或為多人共有（如家庭共有）。若未核實清楚權屬就交易，可能面臨“無法過戶”或“其他權利人主張權利”的問題。該案中，陳某自稱其通過案外人轉賬，但無任何證據佐證，最終該主張無法得到法院支持。

在此提醒廣大購房者，在交易時應盡量以本人賬戶支付，即使通過第三人轉賬，也應備注“代XXX（購房者姓名）支付房屋購房款”，并保留書面合同、轉賬記錄等完整憑證。