房屋過戶給兒子  繼母還能住嗎？

法院：居住權(quán)依法設(shè)立，新產(chǎn)權(quán)人必須尊重

一紙承諾，能否對抗一本產(chǎn)權(quán)證？法律如何守護老人的安居夢？近日，三明市三元區(qū)人民法院審理一起居住權(quán)糾紛案件。

案情回顧

魏阿姨與老劉是再婚夫妻。早在1997年，老劉就在三明市三元區(qū)購買了一套登記在自己名下的房產(chǎn)。2019年，老劉計劃將這套房子過戶給其兒子小劉，為了保障魏阿姨日后有房可住，老劉做了一項關(guān)鍵安排：在過戶前，他讓兒子小劉簽訂了一份書面材料，鄭重承諾在老劉去世后，魏阿姨依然可以在這套房子里居住直至終身，其間，不得出租或讓他人居住。老劉本人也在此材料上簽字確認(rèn)。幾天后，房屋順利過戶至小劉名下。

2024年3月，年邁的老劉仍不放心，在當(dāng)月所立的遺囑中再次明確，房子雖已歸小劉，但魏阿姨的居住權(quán)不變，并特別叮囑兒子不得上門吵鬧。然而，老劉最擔(dān)心的事還是發(fā)生了。從當(dāng)年3月起，72歲的魏阿姨不斷受到小劉及其妻子施某等人的上門騷擾、惡語相向甚至暴力驅(qū)趕，這種欺擾行為一直持續(xù)到2024年7月老劉去世。

不堪其擾的魏阿姨將小劉及施某告上法庭，要求法院確認(rèn)其居住權(quán)，并判令對方協(xié)助辦理居住權(quán)登記手續(xù)。

法院審理

房屋過戶不影響已設(shè)居住權(quán)

三元法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉房屋原屬老劉所有。在過戶給小劉時，小劉親自簽署的書面承諾，已經(jīng)清晰載明了居住權(quán)人、住宅位置、居住期限和條件，這份承諾完全符合《中華人民共和國民法典》中關(guān)于居住權(quán)合同的要素要求。

因此，小劉作為房屋的新所有權(quán)人，已經(jīng)通過這份書面合同為魏阿姨設(shè)立了合法的居住權(quán)。魏阿姨有權(quán)依據(jù)合同約定，繼續(xù)占有、使用該房屋。法院最終判決：小劉及其妻子施某必須協(xié)助魏阿姨向登記機構(gòu)辦理居住權(quán)登記手續(xù)。

法官說法

房屋新所有權(quán)人應(yīng)尊重居住權(quán)

居住權(quán)作為一種法定的用益物權(quán)，可以通過書面合同的方式設(shè)立。小劉簽下的承諾，并非簡單的道德保證，而是一份具有法律效力的“居住權(quán)合同”。盡管房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，但為該房屋設(shè)立的居住權(quán)具有對抗新所有權(quán)人的效力。即，小劉雖然拿到了房產(chǎn)證，但他必須尊重并履行其父與其本人共同為魏阿姨創(chuàng)設(shè)的居住權(quán)法定權(quán)利。

法官提醒

居住權(quán)有保障，購房有風(fēng)險

居住權(quán)可以通過合同、遺囑或法院判決等方式設(shè)立。一旦依法設(shè)立，即使用戶不擁有房屋所有權(quán)，也能享有穩(wěn)定的居住保障。

居住權(quán)登記至關(guān)重要：無論以何種方式設(shè)立居住權(quán)，都應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理居住權(quán)登記。

對于有意購買二手房的群眾，務(wù)必多留一個心眼。在交易前，請務(wù)必到不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢，心儀的房屋是否已為他人設(shè)立了居住權(quán)。如果設(shè)有居住權(quán)，即使您成功過戶拿到了“房本”，也可能無法入住，面臨“房子歸你，但你住不了”的尷尬局面。