房屋租賃是日常生活中常見的法律關(guān)系，然而退房時(shí)，租客與房東卻常常因退房驗(yàn)收爭(zhēng)議，引發(fā)押金退還、房屋損壞賠償?shù)燃m紛。近日，閩侯縣人民法院審結(jié)一起因房東扣留押金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件。

案情回顧

2021年7月，大勇（化名）將已裝修且出租使用10年左右的房屋出租給小陽(yáng)（化名），并簽訂《租賃合同》。合同約定“押二付一”，月租金2600元，押金5200元，租期至2024年6月止。

租期屆滿后，小陽(yáng)清空、搬離出租房，并通知大勇收房。大勇在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋洗手池下方水管破裂滲漏，兩側(cè)墻腳出現(xiàn)不同程度墻漆脫落。大勇認(rèn)為這些損壞是因小陽(yáng)使用不當(dāng)所致，依據(jù)合同約定應(yīng)由小陽(yáng)承擔(dān)維修責(zé)任。小陽(yáng)則主張?jiān)撉闆r屬于房屋自然損耗，維修責(zé)任應(yīng)由大勇自行承擔(dān)。雙方溝通未果后。

為盡快重新招租，大勇自行委托第三方進(jìn)行維修，并以維修費(fèi)用及因維修導(dǎo)致房屋空置一個(gè)月產(chǎn)生的租金損失為由，拒絕退還押金。2024年9月23日，小陽(yáng)向閩侯法院提起訴訟，要求大勇返還押金5200元。

法院審理

水管老化等屬自然損耗，出租人應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)

閩侯法院經(jīng)審理認(rèn)為，出租人提供功能完好且適于出租的房屋系其應(yīng)有義務(wù)，若房屋及附著物發(fā)生自然損壞影響使用的，出租人應(yīng)及時(shí)維修。案涉房屋已出租使用10年左右，洗手池下方排水管作為易損件發(fā)生老化滲漏等屬正常現(xiàn)象。此外，大勇在裝修時(shí)未對(duì)洗手池下方等潮濕區(qū)域采取充分的防水防潮措施，難以避免白灰墻面在長(zhǎng)期使用過程中受潮脫落。

根據(jù)法庭調(diào)查和該案證據(jù)，無(wú)法證明房屋墻面損壞系因小陽(yáng)不當(dāng)使用造成。同時(shí)，大勇主張的房屋維修費(fèi)用亦明顯超出修復(fù)受損墻面的合理費(fèi)用。小陽(yáng)為“好聚好散”自愿補(bǔ)償大勇500元。最終，法院判決大勇退還小陽(yáng)押金4700元，雙方服判息訴。

法官說法

無(wú)正當(dāng)理由，出租人不得隨意扣減押金

隨著房屋租賃市場(chǎng)的日益壯大，退租時(shí)“收房”“押金”之爭(zhēng)也成為矛盾糾紛的集中點(diǎn)。押金具有擔(dān)保功能，在房屋租賃合同中通常約定為：合同期滿或解除，承租人無(wú)違約，出租人需退還；承租人違約，出租人可沒收或抵扣。無(wú)正當(dāng)理由，出租人不得隨意扣減押金。該案中，房屋洗手池下水管老化滲水與周圍墻面脫落系房屋長(zhǎng)期使用中產(chǎn)生的正常損耗，亦無(wú)證據(jù)證明系因小陽(yáng)不當(dāng)使用造成房屋損壞，故大勇抵扣損失、沒收押金的理由不成立，應(yīng)當(dāng)退還押金。

法官提醒

新規(guī)明確押金條款，保障雙方權(quán)益

今年9月15日，《住房租賃條例》正式施行，對(duì)出租與承租雙方的活動(dòng)、住房租賃企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為均提出了明確要求。條例明確規(guī)定，住房租賃合同中應(yīng)當(dāng)清晰載明押金數(shù)額、返還時(shí)間以及可扣減押金的具體情形，強(qiáng)調(diào)出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。為便于雙方明確權(quán)責(zé)，建議在簽訂合同時(shí)參照使用由市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同（示范文本）》。此外，為避免退租時(shí)產(chǎn)生糾紛，雙方在入住及退房環(huán)節(jié)，通過拍照、錄像等方式共同記錄房屋狀況，作為交接確認(rèn)的客觀依據(jù)。