9月15日，《住房租賃條例》正式施行，這是我國首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)，直擊長期困擾市場的頑疾，從居住安全到交易規(guī)則再到公共服務(wù)保障，全面織密住房租賃法治網(wǎng)格，不僅守住安全底線，也為市場各方注入公平與信任，更在細(xì)處提升群眾的居住幸福感，推動(dòng)住房租賃市場邁向規(guī)范、透明、可持續(xù)的新階段。

什么樣的房子能用于出租？被隨意扣減押金，承租人該如何維權(quán)？承租人能否擅自改變租賃住房用途？針對(duì)住房租賃市場中的一些問題，記者邀請北京市盈科（福州）律師事務(wù)所律師黃靜如，結(jié)合現(xiàn)實(shí)租房場景解讀條例，幫助大家看懂新規(guī)、用好新規(guī)。

話題一：居住安全與健康問題

場景1：小劉在某租房App上看到“高性價(jià)比公寓”，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是地下儲(chǔ)藏室隔出來的小單間，沒窗、沒排氣。

問題：地下儲(chǔ)藏室能出租用于居住嗎？

律師解答

黃靜如律師：不能！廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住。根據(jù)《住房租賃條例》第三十九條規(guī)定，將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對(duì)單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

場景2：李先生租到新裝修的公寓，入住不久就出現(xiàn)頭暈、咳嗽等癥狀，檢測發(fā)現(xiàn)室內(nèi)甲醛超標(biāo)。

問題：不慎入住“甲醛房”，李先生應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？

律師解答

黃靜如律師：《住房租賃條例》第七條第一款規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康?！凹兹┓俊币蚣兹┖砍瑯?biāo)，明顯違反了“室內(nèi)裝飾裝修強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)”及“保障人身健康”的要求，出租人已構(gòu)成違約，承租人有權(quán)通過法律途徑主張合法權(quán)益。具體操作如下：

1.固定核心證據(jù)。立即留存入住記錄、身體不適診斷證明及專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)報(bào)告。

2.書面通知出租人整改。以書面形式（如微信、短信、郵件、紙質(zhì)函件，需留存送達(dá)記錄）告知出租人甲醛超標(biāo)的事實(shí)，要求其在一定期限內(nèi)整改，并提供合格檢測報(bào)告。

3.協(xié)商解除合同并索賠。若出租人拒絕整改或整改后仍超標(biāo)，可發(fā)函解除合同，要求退還剩余租金、押金并賠償醫(yī)療費(fèi)等損失。

4.向監(jiān)管部門投訴舉報(bào)。若與出租人協(xié)商無果，可向相關(guān)行政部門提交材料舉報(bào)，例如向住建部門投訴裝修違規(guī)，或向市場監(jiān)管部門投訴安全隱患。

5.通過司法途徑追責(zé)。對(duì)舉報(bào)處理結(jié)果不滿，或出租人始終拒絕承擔(dān)責(zé)任，承租人可收集好全部證據(jù)，向房屋所在地法院提起民事訴訟，通過法律判決要求出租人履行退款、賠償義務(wù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

話題二：市場主體行為規(guī)范

場景3：李先生在某平臺(tái)看到“精裝公寓”宣傳，實(shí)地看房卻發(fā)現(xiàn)條件與描述嚴(yán)重不符，還被要求先交大額“管理費(fèi)”。平臺(tái)以“只是信息發(fā)布”推卸責(zé)任。

問題：遇到虛假房源、高收低租，平臺(tái)需要擔(dān)責(zé)嗎？

律師解答

黃靜如律師：平臺(tái)需履行房源核驗(yàn)義務(wù)。根據(jù)《住房租賃條例》第三十六條規(guī)定，提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息。平臺(tái)以“僅信息發(fā)布”為由推卸責(zé)任，屬于違規(guī)行為。

同時(shí)，大額“管理費(fèi)”需符合公平透明原則。大額“管理費(fèi)”若無依據(jù)、未提前告知，則違反了《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《住房租賃條例》中“交易公平、信息透明”的原則。李先生可收集宣傳材料、看房記錄、繳費(fèi)憑證，向租賃地市場監(jiān)管部門舉報(bào)虛假宣傳、違規(guī)收費(fèi)，或向住建部門舉報(bào)房源不實(shí)、平臺(tái)失職，要求追究相關(guān)責(zé)任。

場景4：王先生在某平臺(tái)看到一套房源，與所謂的房東李某簽訂租房合同，并交了押金。然而，入住后，原房東上門稱李某未告知其將房屋轉(zhuǎn)租，其并不知情，未同意出租，要王先生立刻搬走。王先生才知道李某是二房東。

問題：二房東擅自轉(zhuǎn)租，承租人權(quán)益受損怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：轉(zhuǎn)租需經(jīng)原房東書面同意：承租人（即二房東李某）將住房轉(zhuǎn)租給他人時(shí)，必須事先取得原房東明確載明“同意轉(zhuǎn)租期限、轉(zhuǎn)租范圍”的書面授權(quán)文件，且轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同約定的期限。李某未經(jīng)原房東同意擅自轉(zhuǎn)租，其與王先生簽訂的租房合同依法屬于無效合同。

同時(shí)，租賃需實(shí)名簽約并備案。根據(jù)《住房租賃條例》第八條規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。若李某未提供原房東授權(quán)文件，也未依法備案，進(jìn)一步違反了租賃管理規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。因轉(zhuǎn)租未經(jīng)原房東同意，原房東有權(quán)依法解除與二房東的原租賃合同，并要求實(shí)際承租人（王先生）搬離，王先生的居住權(quán)益無法通過無效合同獲得保障，相關(guān)損失需向二房東李某追償。王先生可憑證據(jù)向房產(chǎn)管理、市場監(jiān)管或公安部門投訴，必要時(shí)通過訴訟要求返還押金和賠償損失。

場景5：趙女士通過一家知名住房租賃平臺(tái)租下公寓，每月交的房租都打給平臺(tái)。平臺(tái)與出租人簽的是長租合同、每年付出租人一次錢，但向趙女士卻按月收租金。后平臺(tái)資金鏈斷裂，既沒付出租人租金，也不退還趙女士的租金和押金，出租人要求趙女士搬離。

問題：住房租賃平臺(tái)“長收短付”致資金鏈斷裂，趙女士該怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：該住房租賃平臺(tái)屬于違規(guī)運(yùn)營。根據(jù)《住房租賃條例》第十九條規(guī)定，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制定。該規(guī)定旨在防范“長收短付”“高進(jìn)低出”帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。平臺(tái)若未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶或挪用資金，則涉嫌違規(guī)。

趙女士可以憑租賃合同、支付憑證等證據(jù)，向住建、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管等部門投訴舉報(bào)，必要時(shí)可通過訴訟維權(quán)。

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