近年來，隨著家長對子女教育的日趨重視，學區(qū)房成為眾多家庭追逐的焦點。現(xiàn)實生活中，為減輕后輩購房經(jīng)濟負擔，經(jīng)常有老人將自己的學區(qū)房以買賣、贈與等方式暫時過戶至子女名下，解決孫輩上學問題，但由此引發(fā)的房產(chǎn)糾紛也逐漸增多。近日，福州市晉安區(qū)人民法院就審理了這樣一起房產(chǎn)糾紛案件。

案情回顧

2022年11月，老盧與兒子小盧簽訂《贈與合同》，約定將老盧名下位于福州市晉安區(qū)新店鎮(zhèn)某小區(qū)的房屋過戶至小盧名下，以便小盧女兒落戶上學。老盧稱，小盧曾承諾在女兒入學后歸還房產(chǎn)，但事后遲遲未歸還，甚至于2024年3月擅自將房屋以62.8萬元轉售他人。

后老盧主張小盧以欺詐手段獲取房產(chǎn)，且未履行贍養(yǎng)義務，訴至晉安法院，請求撤銷贈與合同，并判令小盧賠償相應損失。小盧辯稱，該房產(chǎn)贈與系雙方真實意思表示，父母曾允諾將3套房產(chǎn)分給3個兒子，案涉房屋系提前贈與。關于贍養(yǎng)問題，其支付父母部分醫(yī)療費及生活費，已盡到贍養(yǎng)義務。后經(jīng)法院查明，雙方辦理過戶確系為解決孫女上學問題，老盧在完成落戶后即催告返還，但小盧始終拒絕履行并將房屋出售。

法院審理

非真實贈與的行為無效

法院經(jīng)審理認為，老盧和小盧雖簽訂了《贈與合同》并完成過戶，但雙方的真實意圖系為孫女上學落戶，非真實贈與的意思表示，符合《中華人民共和國民法典》第一百四十六條關于“虛假意思表示無效”的情形，故贈與行為應屬無效。老盧主張的欺詐及未盡贍養(yǎng)義務因證據(jù)不足，法院不予采信。因房屋已轉售他人，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定，小盧應折價補償。最終，法院判決小盧支付老盧補償款項62.8萬元。

法官說法

民事法律行為無效，財產(chǎn)應返還或折價補償

此案的爭議焦點在于老盧與小盧之間所謂的《贈與合同》是否系雙方的真實意思。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十三條規(guī)定，民事法律行為必須意思表示真實方才有效。以及該法第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。結合雙方過戶目的、事后催還等行為，可以認定贈與只是形式，雙方的真實意圖為臨時性產(chǎn)權變更。故法院據(jù)此認定雙方的贈與合同無效。

此外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。此案中，因房屋已經(jīng)出售給他人，因此法院判決折價補償符合法律規(guī)定。

法官提醒

老一輩出于對孫輩的關愛，將學區(qū)房過戶給子女，雖在情理之中，但從法律角度看，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明，老人一旦將房產(chǎn)過戶，便意味著不動產(chǎn)權利發(fā)生轉移，該行為具有較大風險性，甚至可能出現(xiàn)類似此案中被轉賣第三人的情形，因此應當盡量避免。

如確有需要實施該行為，老人與子女均應做到誠實守信，嚴格遵守雙方之間的真實約定。同時，根據(jù)實際目的做好風險防范。例如可以簽訂內(nèi)容明確的協(xié)議，說明兒女只是借用房產(chǎn)，并明確房屋產(chǎn)權回轉至老人名下的條件和時間。為防止房屋被惡意轉賣，老人也可以在房產(chǎn)證上設置抵押權，充分保障自身合法權益。