通過司法拍賣拍得房產(chǎn)后，卻發(fā)現(xiàn)要承擔(dān)該房產(chǎn)此前欠交的物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，這筆被拖欠的費(fèi)用該由誰支付？近日，浦城縣人民法院審結(jié)一起法拍房物業(yè)費(fèi)糾紛案。

案情回顧

2021年，林先生經(jīng)司法拍賣程序購得浦城縣某小區(qū)的一處房產(chǎn)，原房主為姚先生。成為新業(yè)主后，林先生向物業(yè)公司交納成為新業(yè)主之后的物業(yè)費(fèi)，但拒絕支付房屋原房主拖欠的費(fèi)用。經(jīng)催要無果，今年2月，物業(yè)公司將林先生訴至浦城法院，要求林先生交納該房屋在拍賣前欠下的物業(yè)費(fèi)。

法院審理

競買公告約定欠費(fèi)由買受人負(fù)擔(dān)

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對該小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，物業(yè)公司依約向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，有權(quán)向業(yè)主主張相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

案涉房產(chǎn)所欠的物業(yè)費(fèi)雖為原房主姚先生作為業(yè)主期間產(chǎn)生的費(fèi)用，但該房產(chǎn)的《競買公告》第六條載明：“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，涉及賣方的稅費(fèi)及可能存在的水、電、物業(yè)管理等欠費(fèi)均由買受人負(fù)擔(dān)。”林先生系自愿參與競拍案涉房產(chǎn)，即代表其以競拍行為表明愿意接受該《競買公告》中的相關(guān)條款內(nèi)容，且同意負(fù)擔(dān)該房產(chǎn)可能存在的相關(guān)費(fèi)用。因此，林先生以參與競拍的實(shí)際行為對該房產(chǎn)欠交的物業(yè)費(fèi)構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)對該房產(chǎn)欠交的物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。

經(jīng)調(diào)解，林先生通過微信向物業(yè)公司交納了案涉房屋拖欠的物業(yè)費(fèi)。

法官說法

購房者在競拍前應(yīng)全面了解房屋狀況

法拍房新業(yè)主是否需要承擔(dān)前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，主要取決于拍賣公告的約定。若拍賣公告明確約定由買受人承擔(dān)，新業(yè)主需履行清償義務(wù)；若未明確約定或表述存在歧義，則根據(jù)合同相對性原則由原業(yè)主承擔(dān)，但司法實(shí)踐中存在因拍賣公告條款的公平性考量的例外情形。此案中，林先生自愿參與競拍，應(yīng)視為對《競買公告》內(nèi)容的接受和同意，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)，即同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。

雖然法拍房往往低于市場價成交，為購房者提供“撿漏”的絕佳機(jī)會，但建議購房者在競拍前全面了解標(biāo)的房屋狀況，比如是否存在拖欠的水、電及物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，是否存在權(quán)利瑕疵等情形，在心中有數(shù)的情況下再確定是否參與競買，避免因法拍房的權(quán)利瑕疵產(chǎn)生不必要的糾紛。