拍賣房和樣板房存在差異 買方以重大誤解要求退房

法院：戶型差異不構(gòu)成導(dǎo)致錯誤認(rèn)識的核心成交因素

近年來，通過拍賣購房成為不少人低價撿漏的選擇，但各種買賣糾紛也隨之產(chǎn)生。近日，廈門市海滄區(qū)人民法院公布一起涉拍賣房的合同糾紛。

案情回顧

2023年3月，小高(化名)獲知廈門A公司委托廈門B拍賣公司拍賣廈門某小區(qū)17套住宅。拍賣公司表示，17套住宅戶型一致，可以到401樣板房查看戶型。小高看了樣板房后，覺得挺滿意的，便拍下801室。2023年6月6日，房產(chǎn)完成過戶。

但當(dāng)小高首次進入801室后卻發(fā)現(xiàn)，交付的房產(chǎn)有兩處與401樣板房不一致。一是次臥無陽臺，二是主臥無飄窗，便將廈門A公司及B拍賣公司訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并賠償損失共計21萬余元。

但小高在起訴要求解除合同的情況下，仍于2023年8月8日開始該房產(chǎn)的裝修。

爭議：是否存在重大誤解，能不能退房?

“從實地查看樣板房401室至2023年6月11日，我自始至終未能進入801室，對該房屋的認(rèn)知始終停留在對外宣傳的視頻、書面圖片、網(wǎng)拍視頻以及401室作為參考;廈門B公司明確告知拍賣標(biāo)的是一致的。在辦理房產(chǎn)過戶期間，我也多次聯(lián)系廈門A公司，要求進入查看801室，但訴求未被滿足;競拍801室是我基于重大誤解實施的民事法律行為，有權(quán)請求法院予以撤銷。”小高表示。

廈門A公司則表示，案涉801室的拍賣流程依法依規(guī)，并不存在小高所稱的隱瞞或者未對外披露信息。拍賣宣傳中關(guān)于戶型的介紹明確指出：“此圖為戶型示意圖，不同樓棟、樓層的窗戶、陽臺、朝向、面寬等細(xì)節(jié)與此圖有所差別，應(yīng)以簽訂《商品房買賣合同》的工程圖為準(zhǔn)，請業(yè)主詳細(xì)核對?！?/p>

小高在拍賣前已經(jīng)看樣，并與B拍賣公司簽署《競買協(xié)議書》，清楚了解拍賣相關(guān)流程。在試圖通過起訴解除合同的情況下，小高仍于2023年8月8日對該房產(chǎn)裝修。小高的裝修行為，可視為其對競買房屋的接受與認(rèn)可，且該房屋競買結(jié)果并未導(dǎo)致小高不愿意或無法正常使用該房屋，故并不存在其所稱的重大誤解。

廈門B拍賣公司表示，公司盡到告知義務(wù)，拍賣前期進行廣告宣傳與實地看樣，看樣時間為2023年2月9日至3月30日。因小高意向樓層為6樓以下，其此前多次現(xiàn)場看樣401室，并未申請801室看樣及咨詢。拍賣當(dāng)天，小高原先競拍201室，因競爭激烈臨時選拍801室。

法院審理

戶型差異產(chǎn)生的錯誤認(rèn)識無法達(dá)到重大誤解的程度

海滄法院經(jīng)審理后認(rèn)為，此案的爭議焦點為廈門A公司、廈門B拍賣公司是否存在導(dǎo)致小高產(chǎn)生重大誤解的行為。

案涉房產(chǎn)競拍公告明確載明的流程為看樣在先，所有房屋信息數(shù)據(jù)以不動產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，且戶型示意圖僅為參考示意圖，并不具有唯一確定性，亦有提示該戶型并非適用于任何一套房產(chǎn)。小高對此應(yīng)當(dāng)知情，再以未告知為由主張誤解明顯沒有事實依據(jù)。

同時，小高并未舉證其曾聯(lián)系廈門A公司、廈門B拍賣公司看樣801室但遭到拒絕，亦未舉證證明拍賣工作人員曾明確告知其他標(biāo)的戶型均與401室完全一致。

此案最為關(guān)鍵的是，競拍標(biāo)的物系擁有合法物權(quán)登記的不動產(chǎn)住宅，基本功能為居住使用，并非住宅的某一部分功能分區(qū)，競拍交易的雙方對此均明知。房屋部分陽臺位置、窗戶類型等差異，并不能根本影響權(quán)利人享有標(biāo)的物的物權(quán)權(quán)益，除非權(quán)利人能對此提出明確反證。此案中，小高并非對面積、價格、品質(zhì)等核心成交因素產(chǎn)生錯誤認(rèn)識，而是稱因801室與401室樣板房存在部分戶型差異而對競買行為產(chǎn)生錯誤認(rèn)識，該種情形顯然無法達(dá)到可以認(rèn)定為重大誤解的程度。小高在競得801室后，已通過自行裝修解決其所稱的次臥無陽臺問題，亦說明小高所稱的戶型差異并不構(gòu)成能導(dǎo)致錯誤認(rèn)識的核心成交因素。

綜上，小高以重大誤解為由要求撤銷合同沒有事實和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。海滄法院駁回小高的全部訴訟請求。

法官說法

自主決定競拍未看樣房產(chǎn)，應(yīng)自行承擔(dān)后果

小高以案涉拍賣房的實際戶型不符合樣板房的展示構(gòu)成重大誤解為由，主張撤銷拍賣房的購買合同及賠償損失，且其決定參與其未看樣的標(biāo)的物的競拍系其自主行為，應(yīng)由其自行承擔(dān)相應(yīng)后果;且案涉拍賣房系擁有合法物權(quán)登記的不動產(chǎn)住宅，基本功能為居住使用，小高僅以與樣板房存在部分戶型差異而對競買行為產(chǎn)生錯誤認(rèn)識，顯然無法達(dá)到可以認(rèn)定為《民法典》第一百四十七條規(guī)定的重大誤解的程度。

(本報記者 余晶 通訊員 海法宣)