法院：微信對(duì)賬有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)賬形式需規(guī)范

福建法治報(bào)——海峽法治在線8月18日訊 “奔前忙后，帶客戶看房、談判，這一單總算是成交了!”“是呀，這個(gè)樓盤的傭金還是很可觀的，我都計(jì)劃好先安排一場(chǎng)旅游犒賞自己”…………兩職員正滿懷期待，規(guī)劃著傭金用途，豈料辛辛苦苦跑來的業(yè)績(jī)，卻是竹籃打水一場(chǎng)空!究竟是什么原因?qū)е露怂诘钠教赌撤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)店催討傭金的訴請(qǐng)未獲法院支持呢?平潭法院近日審理的這個(gè)案例你需要了解一下。

案情回顧

平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店與福建某置業(yè)公司于2019年10月簽訂《置業(yè)分銷合作框架協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方在協(xié)議中就合作方式、業(yè)績(jī)確認(rèn)及分銷服務(wù)費(fèi)支付流程等事項(xiàng)均進(jìn)行明確約定。但雙方因傭金對(duì)賬問題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，并訴至法院。

平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店訴稱福建某置業(yè)公司拒絕支付雙方已經(jīng)確認(rèn)的傭金，侵害了其權(quán)利，請(qǐng)求法院判令福建某置業(yè)公司支付其欠付傭金40萬元。“我方和被告有長期合作，雖然簽訂了合同，但合作過程中，為了方便，對(duì)賬采用了微信聊天確認(rèn)的方式，這是我們長期以來形成的交易習(xí)慣，我們已經(jīng)提供了微信聊天記錄、簽單明細(xì)、傭金表來證實(shí)?！逼教赌撤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)店代理人陳述道。

福建某置業(yè)公司則辯稱，雙方簽訂了合作協(xié)議，協(xié)議明確約定支付分銷服務(wù)費(fèi)的前提是客戶成功購房、結(jié)算資料齊全且其收到開發(fā)商或合作方支付的全部傭金?，F(xiàn)平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店主張的傭金均未經(jīng)其確認(rèn)，故請(qǐng)求駁回平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店全部訴請(qǐng)。“我們簽訂了合同，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行。我們支付傭金的前提之一是對(duì)方要提供《推薦客戶到訪確認(rèn)單》《推薦成交確認(rèn)單》，就算按照交易習(xí)慣，也至少需要雙方共同確認(rèn)。但是對(duì)方提供的簽單明細(xì)、傭金表全是單方制作的，且微信聊天記錄也正好能證實(shí)我方從來沒有以任何方式確認(rèn)過欠付傭金?！?福建某置業(yè)公司的代理人反駁道。

平潭法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《合作協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行，且平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店主張的分銷服務(wù)費(fèi)數(shù)額不小，其更應(yīng)以審慎態(tài)度對(duì)待簽約及履約行為，并保留相應(yīng)的履約證據(jù)。而平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店未能完成其舉證責(zé)任，證明其已履行合同義務(wù)，達(dá)到分銷服務(wù)費(fèi)支付條件，故判決駁回平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店的全部訴訟請(qǐng)求。該案經(jīng)福州市中級(jí)人民法院二審，駁回上訴，維持原判。

法官提醒

承辦法官通過類案檢索發(fā)現(xiàn)，該案例折射出的諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍存在，為了幫助中小企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，防止不必要的損失，法官在此做以下幾點(diǎn)提醒。

一、滾動(dòng)結(jié)算有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)賬確認(rèn)需及時(shí)。

現(xiàn)實(shí)中很多企業(yè)不能及時(shí)支付傭金，為提高交易效率，就會(huì)選擇滾動(dòng)式結(jié)算。如不及時(shí)梳理交易情況，制作對(duì)賬單，在發(fā)生糾紛時(shí)，對(duì)于交易情況的梳理可能耗時(shí)費(fèi)力，且若證據(jù)保管不慎，出現(xiàn)遺失，就更難以查明事實(shí)。因此，在滾動(dòng)結(jié)算的情況下必須及時(shí)制作對(duì)賬單。

二、微信對(duì)賬有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)賬形式需規(guī)范。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，傭金對(duì)賬業(yè)務(wù)多采用微信方式進(jìn)行，這種對(duì)賬方式其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)較大，建議盡可能選擇線下對(duì)賬，要求對(duì)方加蓋公章，并由其法定代表人或授權(quán)代表簽名確認(rèn)。針對(duì)普遍存在的微信對(duì)賬方式，給出以下幾點(diǎn)規(guī)范建議：

1、審核對(duì)接人身份。在微信對(duì)賬前，必須審核對(duì)接人身份，要求對(duì)方出示相關(guān)證明材料，確保其有權(quán)代表對(duì)方公司，否則可能在訴訟時(shí)被對(duì)方鉆空子，以聯(lián)系人無權(quán)代表為由進(jìn)行抗辯。

2、規(guī)則確立在前，習(xí)慣形成在后。鑒于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中存在長期合作關(guān)系，故在初期需雙方共同確立規(guī)則，并在合作過程中主動(dòng)遵循積極形成穩(wěn)定交易習(xí)慣，以便在訴訟中爭(zhēng)取更多主動(dòng)權(quán)。

3、對(duì)賬需提請(qǐng)對(duì)方簽章并簽字確認(rèn)。電子證據(jù)往往在真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性方面存在瑕疵。故建議在業(yè)務(wù)對(duì)接中盡量取得對(duì)方蓋章并簽字確認(rèn)的文件，以供出現(xiàn)糾紛時(shí)作為證據(jù)之用。

三、訴訟時(shí)效有期限，主張債權(quán)需快速。

滾動(dòng)結(jié)算方式經(jīng)常導(dǎo)致債權(quán)人在提起訴訟后才發(fā)現(xiàn)部分債權(quán)已超過訴訟時(shí)效，此時(shí)對(duì)方若提出訴訟時(shí)效抗辯，那么債權(quán)人就陷入十分不利的境地。因此，即便是長期合作關(guān)系，也應(yīng)當(dāng)快速明確地向債務(wù)人主張債權(quán)，以此中斷訴訟時(shí)效，避免在訴訟中被動(dòng)。

(本報(bào)記者 陳菁 通訊員 周佳)